Saturday, 24 November 2012


QUAL O IMPACTO DO STREETRANK NO PREÇO DAS CASAS ?


O preço de um imóvel para habitação é estabelecido com base em vários factores, nomeadamente a sua localização, a sua área, a sua tipologia, a sua qualidade, as condições de mercado em relação à oferta e à procura.

Em relação à localização é conhecido o impacto da mesma no preço final de uma casa. Imóveis em tudo semelhantes podem ter preços muito dispares se situados em zonas diferentes. A questão que se coloca é qual o impacto da zona e das suas características nesta diferença de preço ? Ou quais os factores que provocam esta diferença ? Será a centralidade ? ou a existência de comércio e serviços ? Será que o ambiente do bairro influencia negativamente ou positivamente a evolução dos preços ?

Vários estudos efectuados nos últimos 15 anos têm demonstrado uma correlação entre o preço das casas e as características do local em relação aos parâmetros que compõe o Streetrank. Alguns destes estudos chegam a estimar qual o aumento do preço de um imóvel por cada ponto de acréscimo no Streetrank.

Estes resultados demonstram que cada vez mais, os consumidores e o mercado imobiliário, atribuem um valor positivo às zonas onde existe comércio, serviços, escolas e espaços verdes. Há uma nova tendência que valoriza a vida na cidade sem o automóvel, nomeadamente pela possibilidade de efectuar a maioria das actividades diárias sem necessidade de usar este veículo.

O maior activo de uma cidade é a facilidade com que as pessoas podem aceder a uma elevada oferta de trabalhos, bens, serviços e interacções sociais. Dentro destas ofertas é valorizada a proximidade das mesmas dentro da cidade, daí a importância da centralidade.

Há cerca de 20 anos, o Prémio Nobel da Economia, Robert Lucas, questionava o facto das pessoas e empresas não se deslocarem para fora dos centros urbanos, visto poderem aceder a propriedades mais baratas e assim aumentarem os seus lucros. Ele sugeriu que as pessoas aceitam pagar preços mais elevados nos centros urbanos pela oportunidade de interagirem com um número muito maior de pessoas. Ou seja, os consumidores e as empresas atribuem um maior valor à proximidade e variedade de escolha daquilo que encontram nas cidades.

As vantagens intrínsecas de uma cidade consistem na variedade de escolha para o consumidor, na diversidade de experiências, na facilidade de acesso a estas escolhas e experiências, e na oportunidade de descobrir novos bens, serviços e experiências. A proximidade aumenta a mobilidade, as poupanças em deslocações, a saúde indívidual, e a interacção social.

Em 2007 um estudo realizado nos EUA pela National Association of Realtors concluiu que 57 % dos inquiridos concorda que  “as empresas e as habitações devem estar próximas umas das outras, para que comércio e serviços estejam acessíveis sem que seja preciso usar o automóvel”.

A quebra dos mercados financeiros, o decréscimo do preço das casas face ao excesso de oferta, a retracção do consumo, a reestruturação do sector automóvel, a incerteza futura acerca do preço da energia e a pressão das alterações climáticas obrigam a criar novas estratégias no desenho e gestão das nossas cidades.

Os parâmetros que compõe o Streetrank estão intimamente ligados ao preço das casas. Ainda não sabemos quais são os mais relevantes, mas é certo que a proximidade e a centralidade desempenham um papel cada vez mais importante nas nossas decisões. 

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